Ortak Giderlere İştirak Şekli

 

SORU:

Toplam 3 blok 6 giriş ve 60 daireden oluşan bir sitede oturuyorum. Her bir blokta 10 daire apartman köşesinde ve 10 dairede orta bölüm dediğimiz ara katlarda kalmakta. Bende bu ara katlarda oturmaktayım. Yani toplam 30 ara kat, 30 köşe kat var.

Yönetim katılımın çok düşük olduğu bir toplantıda karar alarak ısı yalıtımı ve dış cephe tadilatını yapmaya karar vermiş. Buna kimsenin itirazı yok. Fakat sorun şu, Biz ara katlarda oturanlar hesaplama yapılırken metrekare olarak hesaplanmasını istiyoruz. Çünkü gereksiz yere daha fazla ödemek zorunda bırakılıyoruz. Ayrıca bu köşe katlar dediğimiz yerler olası bir satışta bizim oturduğumuz katlara göre daha fazla paraya satılmakta.

Yönetimin isteği ise tüm giderlerin hesaplanıp kat sahiplerine ortak olarak bölünmesi.

Böyle bir durumda yönetimin kat sahiplerinin 4/5 inin rızasını almak zorunda mıdır? Konu mahkemeye taşındığında sizce kazanma olasılığımız var mıdır?

CEVAP:

Apartman Yönetimi veya Yönetici, Kat maliklerinin vekilidir. (Madde 38 – Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.) Bu sebeple de asıl karar ve icraatlarında Kat Malikleri Kurulunun kararını almadan iş yapamaz. (md :35) Ancak, gecikmesinde zarar olacak konuları yapar ve hemen Kat malikleri kurulunu toplayarak yaptığı iş için karar alır.

Zannedildiği gibi Yönetici “ali kıran, baş kopartan” değildir. Yönetimde herhangi bir yanlışlığı sebebiyle her kat malikine karşı bir vekil, bir avukat gibi sorumludur.


Sizin meselenizde ise;

1- Isı yalıtımı ve dış cephe tadilatı konusunda bütün kat maliklerinin 4/5 nin yazılı muvafakati olmadan toplantıda bulunanların kararı ile değişiklik yapılamaz. Bu konuda sizin de belirttiğiniz gibi 19/2 maddesi sarihtir.

II – ANAYRİMENKULÜN BAKIMI, KORUNMASI VE ZARARDAN SORUMLULUK:

Madde 19 - Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.

Her kat maliki ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

2- Bir diğer madde:

III- ANAGAYRİMENKULÜN GENEL GİDERLERİNE KATILMA:

Madde 20
Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;
Katılmakla yükümlüdür.

Görüldüğü gibi siz sadece onarım giderlerine değil, işletme giderleri (avans-aidat vs) ile Yönetici ödemelerine de arsa payınız nispetinde katılacaksınız. Sadece; Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit ödenecektir. Yani küçük daireler ile büyük daireler aynı ödemeyecektir.

Madde 42
Değişik fıkra: 18/04/2007-5627 S.K./16.mad.) Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak toplam inşaat alanı ikibin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir. Merkezi ısıtma sistemlerinde ısınma giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin usûl ve esaslar Bayındırlık ve İskân Bakanlığı tarafından yürürlüğe konulacak yönetmelikle düzenlenir.

Maddenin de beyanı gibi yapılacak ısı yalıtımında her malikin arsa payına göre ödeme yapması esastır.

3- Derhal Noterden bu kanun maddelerini belirterek dış cephe tadilatı ve mantoluma (ısı yalıtım) işleri için her kat malikinin arsa payına göre ödeme yapacağını ihtar ediniz. Eğer dinlemezlerse mahkemeden bu yönde karar alabilirsiniz. Bu konudaki Yargıtay Kararı:

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi
Esas No: 2004 / 505 Karar No: 2004 / 1569 Tarih: 04/03/2004

Özü : KAT MALİKLERİNİN TAMAMININ YAZILI İZNİ OLMADAN YA DA MAHKEME KARARIYLA YAPILMASINDA “ZORUNLULUK” OLDUĞU BELİRLENMEDEN, ANA TAŞINMAZIN ORTAK YERLERİNDE ONARIM, TESİS VEYA DEĞİŞİKLİK YAPILAMAZ. KAT MALİKLERİ ORTAK GİDERLERDEN ARSA PAYI ÜZERİNDEN SORUMLUDUR.
DAVA :
Dava dilekçesinde alacak istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR :
……..
Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesi, kat maliklerinden birinin diğer kat maliklerinin tamamının yazılı iznini almadan ana taşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yapamayacağını, kat malikleri kurulu kararı ya da mahkeme kararına dayanılarak yapılan işlerin gerektirdiği giderlerden de kat maliklerinden her birinin yönetim planında öngörülen şekil ve oranda, yönetim planında hüküm yoksa anılan Yasanın 20. maddesi uyarınca arsa payları oranında sorumlu olacağını öngörmüştür.

Yönetim planında da ortak giderlerden kat maliklerinin sorumluluğu konusunda bir düzenleme bulunmadığı gibi bu hususta kat malikleri kurulunca verilmiş bir karar da bulunmamaktadır.
Binanın bodrum katında yapılan değişikliklerle ilgili olarak davalı tarafça verilmiş bir izin de yoktur. Bu bakımdan olayda bodrumdaki bu değişikliklerin projesine uygun olup olmadığı konusu önem kazanmaktadır.

Mahkeme bu hususta bir araştırma yapmamıştır. Davalının da bu konuda izni olmadığı dikkate alındığında davacının yapmış olduğu giderlerden, bu değişikliklerin projeye uygunluğu araştırılmadan sorumlu tutulması doğru değildir.

Öte yandan açıklandığı üzere yönetim planında ortak giderlerden kat maliklerinin sorumluluğu hususunda bir düzenleme olmadığı gibi bu konuda kat malikleri kurulunca verilmiş bir karar da bulunmadığından maliklerin sorumluluğu arsa paylan üzerinden hesaplanacaktır. Tapu kaydına göre davalının arsa payı toplamı 3/14 olduğundan giderlerden bu orana göre sorumlu tutulması gerekirken 1/4 oranında sorumlu tutulması da doğru görülmemiştir.

Mahkemece, ana yapının onaylı projesi getirtilip bodrumda yapılan değişikliklerin projeye uygun bulunduğunun saptanması halinde bunların gerektirdiği giderlerden de arsa payı oranında sorumlu tutulması, aksi halde bu değişikliklere ilişkin giderlerin düşülmesinden sonra yukarıda yapılan açıklamalar da gözetilmek suretiyle hesaplama yapılıp sonucuna göre karar verilmesi gerekir.

SONUÇ :
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK’nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 04.03.2004 gününde oybirliğiyle karar verildi. ******

Eğer mahkemeye müracaat etmeniz gerekirse, aşağıdaki Yargıtay kararını nazara alırsınız:

V – HAKİMİN MÜDAHALESİ:

Madde 33 - (Değişik fıkra: 14/11/2007-5711 S.K./17.mad.) Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.

Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.