Apartman Yönetici/Yönetim Kurulu’nun Atanması

Yönetici/Yönetim Kurulu Atanması:

Kat Mülkiyeti Kanunu: Madde 34 – Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.
Ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.
Ana gayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.
Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.
Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.
Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.
Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.
Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini isteyebilir.
Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin ana gayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece, elli Türk Lirasından ikiyüzelli Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir.
Madde hakkındaki Yargıtay Kararları

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi
Esas No : 2010/4724 Karar No : 2010 / 10657 Tarih : 12/07/2010
Özü : KAT MÜLKİYETİ YASASI’NIN 34. MADDESİNİN 2. FIKRASINA GÖRE, ANA GAYRİMENKULÜN SEKİZ YA DA DAHA FAZLA BAĞIMSIZ BÖLÜMÜ VARSA, YÖNETİCİ ATANMASI ZORUNLUDUR. BUNA GÖRE DAVA KONUSU ANA TAŞINMAZDA BEŞ BAĞIMSIZ BÖLÜM BULUNDUĞUNDAN YÖNETİCİ ATANMASI ZORUNLU OLMAYIP KAT MALİKLERİ İSTERLERSE YÖNETİCİ ATAYABİLECEKLERİ GİBİ ANA TAŞINMAZI BİRLİKTE DE YÖNETEBİLİRLER.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi
Esas No : 2008 / 13358 Karar No : 2009 / 4576 Tarih : 30/04/2009
Özü : ALTI BAĞIMSIZ BÖLÜMDEN OLUŞAN TAŞINMAZDA TOPLANTIYA KATILAN BEŞ BAĞIMSIZ BÖLÜM MALİKİNDEN DÖRDÜNÜN OLUMLU OYLARIYLA YÖNETİCİ SEÇİLMİŞTİR. BUNA GÖRE YÖNETİCİ ATANMASI YÖNÜNDEN HEM ARSA PAYI HEM DE SAYI BAKIMINDAN ÇOĞUNLUK OLUŞMUŞTUR. BU DURUM KARŞISINDA TAŞINMAZA MAHKEMECE YÖNETİCİ ATANMASI DOĞRU GÖRÜLMEMİŞTİR.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi
Esas No : 2004 / 10340 Karar No : 2005 / 2184 Tarih : 14/03/2005
Özü : KAT MALİKİ OLAN DAVACI, ANLAŞARAK YÖNETİCİ SEÇEMEDİKLERİNİ BEYAN EDEREK YÖNETİCİ ATANMASINI TALEP ETMİŞTİR. KAT MÜLKİYETİ KANUNU’NA GÖRE SEKİZDEN AZ BAĞIMSIZ BÖLÜM BULUNAN ANA TAŞINMAZLARDA YÖNETİCİ ATANMASI ZORUNLU DEĞİLDİR. ANCAK KAT MALİKLERİNİN İSTEMESİ HALİNDE YÖNETİCİ ATANMASINA YASAL BİR ENGEL DE YOKTUR. AÇIKLANAN HUSUS NAZARA ALINMADAN YEREL MAHKEMECE YAZILI ŞEKİLDE KARAR VERİLMESİ HATALIDIR. KAT MÜLKİYETİ YASASI’NIN YÖNETİCİ ATANMASINA İLİŞKİN 34. MADDESİNİN 4. FIKRASI UYARINCA YÖNETİCİ, KAT MALİKLERİNİN HEM SAYI, HEM ARSA PAYI BAKIMINDAN ÇOĞUNLUĞU TARAFINDAN ATANIR. ANILAN MADDENİN 6. FIKRASINDA KAT MALİKLERİ ANATAŞINMAZIN YÖNETİMİNDE ANLAŞAMAZ VEYA TOPLANIP BİR YÖNETİCİ ATAYAMAZLARSA İÇLERİNDEN BİRİNİN BAŞVURUSU ÜZERİNE VE MÜMKÜNSE DİĞERLERİ DE DİNLENDİKTEN SONRA MAHKEMECE TAŞINMAZA BİR YÖNETİCİ ATANACAĞI ÖNGÖRÜLMEKTEDİR.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi
Esas No : 2004 / 4688 Karar No : 2004 / 5394 Tarih : 28/06/2004
Özü : YASADA, HÜKMİ ŞAHSİYETİ OLMADIĞI HALDE, KAT MALİKLERİNCE ANAGAYRİMENKULÜN YÖNETİM İÇİN SEÇİLEN ÜÇ KİŞİLİK KURULA, YÖNETİM KURULU ÜNVANI VERİLMİŞ OLDUĞU DİKKATE ALINARAK, DAVA DİLEKÇESİNDE KİŞİLERİN İSMİ AÇIKLANMADAN YÖNETİM KURULU DENİLEREK AÇILAN DAVANIN, YÖNETİCİ OLAN ÜÇ GERÇEK KİŞİYE KARŞI AÇILDIĞININ KABULÜ GEREKİR. BÜTÜN KAT MALİKLERİNİN RIZASI OLMADIKÇA ANAGEYRİMENKULÜN ORTAK YERLERİNDE İNŞAAT, ONARIM VE TESİS YAPILMASI YASAK OLUP, KAT MALİKLERİ GİBİ YÖNETİCİLER DE YASANIN BU BUYURUCU HÜKMÜNE UYMAKLA YÜKÜMLÜDÜR.
Yargıtay 9. Hukuk Dairesi
Esas No : 2003 / 20423 Karar No : 2004 / 10570 Tarih : 05/05/2004
Özü : KAT MALİKLERİNİN GAYRİMENKULUN YÖNETİMİNİ KENDİ ARALARINDA VEYA DIŞARIDAN SEÇECEKLERİ BİR KİMSEYE VEREBİLECEKLERİ BELİRTİLDİĞİ GİBİ YÖNETİCİNİN KURAL OLARAK VEKİLİN İŞÇİNİN HAKLARINA SAHİP OLABİLECEĞİ VE KAT MALİKLERİNDEN UYGUN BİR ÜCRET İSTEYEBİLECEĞİ DE ÖNGÖRÜLMÜŞ OLMAKLA BU DAVADA TARAFLAR ARASINDAKİ İLİŞKİNİN ÜCRETLE YAPILAN BİR VEKALET İLİŞKİSİ OLDUĞU AÇIK OLUP, DAVACININ SSK’YA ÇALIŞTIĞININ BİLDİRİLMESİ VE PRİM ÖDENMESİ ARADAKİ HUKUKİ İŞ İLİŞKİNİN MAHİYETİNİ ETKİLEMEYECEĞİNDEN, HİZMET AKDİ İLE ÇALIŞMAYAN DAVACININ KAT MALİKLERİNDEN KIDEM TAZMİNATI ADI ALTINDA İSTEKTE BULUNMASI VE BU İSTEĞİNİN HÜKÜM ALTINA ALINMASI HATALI OLUP BOZMAYI GEREKTİRMİŞTİR
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi
Esas No : 2002 / 12123 Karar No : 2003 / 265 Tarih : 23/01/2003
Özü : KAT MALİKLERİ ANATAŞINMAZIN YÖNETİMİNDE ANLAŞAMAZ VEYA TOPLANIP BİR YÖNETİCİ ATAYAMAZLARSA KAT MALİKLERİNDEN BİRİNİN BAŞVURUSU ÜZERİNE SULH MAHKEMESİNCE ANATAŞINMAZA BİR YÖNETİCİ ATANIR. KAT MALİKLERİ ANATAŞINMAZIN YÖNETİMİ İÇİN DAVALILARI YÖNETİCİ OLARAK SEÇMİŞ OLDUĞUNA VE KARARLARIN İÇERİĞİNDEN BU HUSUS AÇIKÇA ANLAŞILDIĞINA GÖRE MAHKEMECE BU OLGU GÖZETİLMEDEN ANATAŞINMAZA DIŞARIDAN YÖNETİCİ ATANMASI, BUNDAN AYRI İSTEM AŞILARAK KAT MALİKLERİ KURULU KARARININ İPTALİ YOLUNDA HÜKÜM KURULMASI DOĞRU GÖRÜLMEMİŞTİR.