LİSANSLI EMLAK MÜŞAVİRLİĞİ VE LİSANSLI EMLAK KOMİSYONCULUĞU HAKKINDA KANUN TASARI TASLAĞI

LİSANSLI EMLAK MÜŞAVİRLİĞİ VE LİSANSLI EMLAK KOMİSYONCULUĞU HAKKINDA KANUN TASARI TASLAĞI

MADDELER

ISTANBUL TİCARET ODASI 24 NOLU GAYRİMENKUL HİZMETLERİ MESLEK KOMİTESİ
HAZIRLAYAN: İSTANBUL TİCARET ODASI 24 NOLU GAYRİMENKUL HİZMETLERİ MESLEK KOMİTESİ

LİSANSLI EMLAK MÜŞAVİRLİĞİ VE LİSANSLI EMLAK KOMİSYONCULUĞU HAKKINDA KANUN TASARI TASLAĞI

Amaç

MADDE 1 – Bu kanunun amacı; lisanslı emlak müşavirleri, lisanslı emlak müşavirliği şirketleri ile lisanslı emlak komisyoncularının faaliyet, denetim ve sorumluluklarına ilişkin usul ve esasları belirlemektir.

KapsamMADDE 2- Bu kanun, lisanslı emlak müşavirleri, emlak müşavirliği şirketleri ve emlak komisyoncularının gayrimenkullere yönelik yapacakları aracılık, kiralama, danışmanlık, belge düzenleme, tasdik ve takip gibi işlemlerin yerine getirilmesini kapsar.

TanımlarMADDE 3 –Bu kanunda geçen;

a ) Bakanlık: Bayındırlık ve İskan Bakanlığını,
b) Kurul: Lisanslı Emlak Müşavirliği ve Lisanslı Emlak Komisyonculuğu Kurulunu ,
c) Lisans: Emlak müşavirliği ve emlak komisyonculuğu lisansını,

ç) Meslek Odası: 5362 sayılı Esnaf ve Sanatkârlar Meslek Kuruluşları Kanununa göre

Kurulan Emlak Meslek Odaları, Emlak Meslek Odası bulunmayan yerlerde Birleşik Esnaf
Odaları ile 5174 sayılı Kanuna tabi odaları,

d) Müşavirlik: Lisanslı emlak müşavirliklerini,
e) Şirket: Lisanslı emlak müşavirliği ve lisanslı emlak komisyonculuğu şirketini ,
f) Komisyonculuk: Lisanslı emlak komisyonculuğunu ,
(g) Yönetmelik: Lisanslı Emlak Müşavirliği ve Lisanslı Emlak Komisyonculuğu Hakkındaki Kanun uyarınca çıkarılan yönetmelikleri,
h) Tapu işlemleri: Tapuda yapılan akitli ve akitsiz işlemleri .
ı) Meslek mensubu: Lisanslı emlak müşaviri ve lisanslı emlak komisyoncusunu ,
i) İş sahibi: Sözleşmeye dayalı olarak taşınmaz alım satımı, kiralama, tapu işlemlerini
yaptıracak ve takip ettirecek gerçek ve tüzel kişileri ,.
j) Sınırlı ayni hak: Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar dışındaki sınırlı ayni hakları,
k) Taşınmaz mülkiyeti: Arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerin mülkiyetini,

l) Akitli işlemler: Taşınmaz mülkiyeti devri veya taşınmaz üzerine ayni ve şahsi hak tesisine ilişkin olarak tapu sicil müdürlüğünce resmi senet düzenlenen işlemleri,
m) Akitsiz işlemler: Taşınmaz mülkiyeti devri veya taşınmaz üzerine ayni ve şahsi hak tesisine ilişkin olarak tapu sicil müdürlüğünce tescil istem belgesi düzenlenen işlemleri,

İfade eder.

Genel şartlar
MADDE 4 - Lisans sahibi olabilmenin genel şartları şunlardır:

a) Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmak.
b) Kamu haklarından mahrum bulunmamak.
c) Medeni hakları kullanma ehliyetine sahip olmak.
ç) Türkiye’de yerleşim yeri sahibi olmak,
d) 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 53. üncü maddesinde belirtilen süreler geçmiş olsa bile kasten işlenen bir suçtan dolayı bir yıl veya daha fazla süreyle hapis cezasına ya da affa uğramış veya tescil edilmiş olsa bile, Devletin güvenliğine, anayasal düzene ve bu düzenin işleyişine, milli savunmaya, Devlet sırlarına karşı suçlar ve casusluk suçları ile yabancı devletlerle olan ilişkilere karşı suçlardan veya zimmet, irtikap, rüşvet, hırsızlık, dolandırıcılık, sahtecilik, güveni kötüye kullanma, görevi kötüye kullanma, hileli iflas, ihaleye fesat karıştırma, edinimin ifasına fesat karıştırma, suçtan kaynaklanan mal varlığı değerlerini aklama veya kaçakçılık suçlarından hükümlü bulunmamak.
Lisans sınavı
MADDE 5-Lisanslı Emlak müşavirliği ve Lisanslı emlak komisyonculuğu sınavı Kurulca yapılır. Kurul yetkisini sınav yapmaya yetkili başka bir kamu kurumu aracılığıyla yapabilir veya yaptırabilir Sınavlarda tapu işlemleri uygulamaları, pazarlama, hukuk, büro yönetimi, halkla ilişkiler gibi mesleki konularda sınav yapılır. Sınavlara ilişkin usul ve esaslar ile sınav konular yönetmelikle belirlenir. Yönetmelik hazırlanırken Ticaret Odaları ve Esnaf Sanatkârlar Odalarının ilgili birimlerinin görüşü alınır. Sınavlarda her sınavdan toplam 6 kere başarısız olanlar yeniden sınava giremezler. Her halde bu hak üç yılla sınırlıdır.

Emlak müşavirliği lisansı almanın özel şartları
MADDE 6- Emlak müşavirliği lisansı almanın özel şartları şunlardır;

a) Dört yıllık lisans eğitimi veren hukuk, siyasal, iktisat, işletme, iktisadi ve idari bilimler, kamu yönetimi, fakültelerinden veya mühendislik fakültelerinin harita ve kadastro, inşaat, mimarlık ve şehir planlaması bölümlerinden veya ön lisan eğitimi veren Tapu ve Kadastro Meslek Yüksek Okulu ile Meslek Yüksek Okullarının “Emlak ve Emlak Yönetimi” programından mezun olmak yahut Yüksek Öğretim Kurulunca bunlara denkliği kabul edilen yurt içi ve yurt dışı yüksek öğretim kurumlarından mezun olmak.
b) Lisans sınavını kazanmış olmak
c) Lisans sınavını kazananlar için İçeriği ve süresi yönetmelikle belirlenecek, Kurulca verilecek altı aylık teorik eğitimi ve meslek odalarınca belirlenecek Lisanslı emlak müşaviri yanında altı aylık uygulama eğitimi olmak üzere toplam on iki aylık eğitimi başarıyla tamamlamış olmak.
ç) Esnaf Odası veya Ticaret Odalarının ilgili meslek komitesine kayıtlı olmak.
Emlak komisyonculuğu lisansı almanın özel şartları
MADDE 7- Emlak komisyonculuğu lisansı almanın özel şartları şunlardır;

a) Lise ve dengi okuldan mezun olmak veya değerleme, harita, emlak, maliye, iktisat, işletme, kamu yönetimi yapı ve inşaat alanlarında eğitim veren en az iki yıllık yüksek okullar ile Tapu ve Kadastro Meslek Yüksek Okulu ile, Meslek Yüksek Okullarının “Emlak ve Emlak Yönetimi” programından mezun olmak yahut Yüksek Öğretim Kurulunca bunlara denkliği kabul edilen yurtiçi ve yurtdışı yüksek öğretim kurumlarından veya lisans eğitimi veren yüksek okullardan mezun olmak.
b) Lisans sınavını kazanmış olmak
c) İçeriği ve süresi yönetmelikle belirlenecek, Kurulca verilecek altı aylık teorik eğitimi ve meslek odalarınca belirlenecek lisanslı emlak müşaviri veya lisanslı emlak komisyoncusu yanında altı aylık uygulama eğitimi olmak üzere toplam on iki aylık eğitimini başarıyla tamamlamış olmak.
ç) Esnaf Odası veya Ticaret Odalarının ilgili meslek komitesine kayıtlı olmak.
Lisanslı Emlak Müşavirliği ve Komisyonculuğu Kurulu
MADDE 8- - Bu kanunda belirtilen görevleri yerine getirmek amacıyla merkezi Ankara’da olan Bayındırlık ve İskân Bakanlığı’na bağlı olarak Lisanslı Emlak Müşavirliği ve Komisyonculuğu Kurulu kurulmuştur.

Kurul on bir asıl ve 8 yedek üyeden oluşur. İki asıl bir yedek üye, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden biri asıl bir yedek üye, Maliye Bakanlığından, bir asıl bir yedek üye Sanayi ve Ticaret Bakanlığından, bir asıl bir yedek üye YÖK tarafından, üç asıl 2 yedek üye Esnaf Odaları tarafından, üç asıl 2 yedek üyede Ticaret Odaları tarafından seçilir.

Kurul üyeliklerine aday gösterilecek kamu görevlilerinin genel müdür, genel müdür yardımcısı, daire başkanı görevlerinde bulunması üç yıl bu görevde asaleten çalışmış olması şarttır. Kurul üyelerinin görev süresi 5 yıldır. Görev süresi dolan kurul üyesi yeniden seçilebilir. YÖK tarafından seçilecek üyenin en az doçent unvanlı, ilgili mesleki eğitimde görev almış olması şarttır.

Emlak Meslek Odaları ve Ticaret Odalarınca seçilecek kişilerin Meslek Esnaf Odalarında başkan veya üyeler, Ticaret Odalarında ilgili gayrimenkul hizmetleri meslek komitesi başkan veya üyeleri arasından seçilir. Bu üyelerin kanunda belirtilen emlak müşaviri ve komisyoncusu olabilme şartlarını taşımaları gerekir.
Asıl üyeliğin boşalması halinde, ilgili kurum tarafından seçilen yedek üye göreve başlar.

Kurul üyelerinin seçimine ilişkin usul ve esaslar yönetmelikle belirlenir. Odaları temsil edecek üyelerin seçiminde odaların üye sayısı esas alınır.

Kurulun görevleri

MADDE 9- Kurulun görevleri şunlardır:

a) Lisans sınavı yapmak veya yaptırmak.

b) Lisans sınavı sonucu emlak müşaviri, Lisanslı emlak komisyoncusu ve Lisanslı Emlak
Müşavirliği Şirketi olmaya hak kazananlara lisans vermek ve meslek mensupları sicilini
tutmak.

c) Emlak müşaviri veya komisyoncusu olmaya hak kazananların yeminlerini yaptırmak.

ç) Yabancı emlak müşaviri ve komisyoncularının hukuki ve fiili olarak karşılıklı olmak
kaydıyla, Türkiye de faaliyette bulunma taleplerini değerlendirmek, uygun olanlara izin
vermek.

d) Bu kanunda belirtilen hallerde lisans iptaline karar vermek.

e) Emlak müşaviri, komisyoncuları ve şirketlerinin faaliyetleri sırasında
kullanacakları, sözleşme, belge basılı kâğıtların şeklini, ana unsurlarını ve içeriğini
belirlemek.

f) Verilecek mesleki eğitime ilişkin usul ve esasları belirlemek.

g) Meslek ilkelerini belirlemek, genelgeler çıkarmak, emlak müşaviri, emlak müşavirliği
şirketi ve komisyoncularını faaliyetleri ile ilgili olarak denetlemek, gerektiği takdirde idari
inceleme ve soruşturma yapmak.

ğ) Bu kanun kapsamındaki faaliyetler ile ilgili benzeri hizmetleri yürütmek.
h) Emlak müşaviri, emlak müşavirliği şirketi ve komisyoncularına görüş bildirmek.

Kurulun çalışma usul ve esasları

MADDE 10- Kurul, asıl üyelerinin üçte ikisinin katılımı ile toplanır ve asıl üye tam sayısının salt çoğunluğu ile karar alır. Kurul kendi üyeleri arasından bir başkan seçer.

Kurul üyelerine ayda dört toplantıdan fazla olmamak üzere, her toplantı günü için uhdesinde kamu görevi bulunanlara 1000, bulunmayanlara ise 2000 gösterge rakamının memur aylık katsayısı ile çarpımı sonucu bulunacak tutarda Kurul Bütçesinden toplantı ücreti ödenir.

Kurulun idari yapısı
MADDE 11-.Kurul; Başkanlık, Genel Sekreterlik, Hukuk Müşavirliği ve Denetim Birim Başkanlığından oluşur. Başkanlık: Kurulun en üst idari organıdır. Başkanlık görevleri ile personelin sayısı ve nitelikleri yönetmelikle belirlenir. Kurul çalışmalarını sevk ve idare eder.
Genel sekreterlik: Kurulca atanacak, genel sekreterin görevleri ile personelin sayısı ve nitelikleri yönetmelikle belirlenir. Genel sekreterin Esnaf Odası ve Ticaret Odalarının ilgili meslek komitesi üyeleri arasından en az 4 yıllık yüksek okul mezunu olması ve gayrimenkul sektöründe en az 5 yıl çalışmış olması şartı aranır.
Hukuk müşavirliği: Hukuk müşavirinin hukuk fakültesi mezunu olması zorunludur. Hukuk müşaviri olarak atanacakların asgari 4 yıllık avukatlık yapmış olması veya mesleki alanında en az dört yıl çalışmış olma şarttır.
Denetim Birimi Başkanlığı: Kurulca atanacak, denetim birimi başkanının 4 yıllık yüksek okul mezunu olması, kamu ve/veya özel sektörde denetim alanında en az 4 yıl görev yapmış olması aranır.
Kurul, işbu Kanunun ekinde yer alan cetvelde sayı ve unvanı gösterilen kadrolardan oluşur. Bakanlar Kurulu bu kadroları artırma veya azaltmaya yetkilidir.

Lisans ve kimlik belgesi:

MADDE 12- Bu kanun hükümlerine göre emlak müşaviri ve emlak komisyoncusu olmaya hak kazanan kişilere Kurul tarafından kayıt ve tescilleri yapılarak lisans ve kimlik belgesi verilir.

Lisans talepleri için yapılan başvurular en geç bir ay içinde Kurul tarafından incelenir ve karara bağlanır. Kurul kararlarına karşı 60 günlük süre içinde idari yargıya itiraz edilebilir.

Lisanslı emlak müşavirleri tarafından bu kanun hükümlerine göre kurulacak olan emlak müşavirliği şirketlerine de lisans, Kurul tarafından verilir.

Lisans bedeli
MADDE 13-Lisans bedeli emlak komisyoncuları için 2000 TL, emlak müşavirleri için 5000 TL, emlak müşavirliği şirketleri için 10000 TL olup bu bedeller bir defaya mahsus olarak ödenir. Bedel, Kurul tarafından belirlenecek banka hesabına yatırılır.

Lisans bedeli her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Vergi Usul Kanunu uyarınca Maliye Bakanlığınca belirlenen yeniden değerleme oranında artırılarak uygulanır.

Lisans bedelleri bu Kanunun 20. ve 21.maddesinde belirtilen görevleri yasanın yürürlüğe girdiği tarihten önce yapmaları nedeniyle bir defaya mahsus olmak üzere lisans alanlara %50 indirimli olarak uygulanır.

Yemin
MADDE 14-Lisans sahibi, bu Kanun kapsamındaki görevine fiilen başlamadan önce, o yer sulh hukuk mahkemesinde görevini doğru ve tarafsız olarak yürüteceğine, bu Kanun hükümlerine ve ilgili mevzuata aykırı hareket etmeyeceğine ve ettirmeyeceğine dair yemin eder. Yemin metni Kurul tarafından belirlenir.

Yemin tutanağı iş yerinin görünen bir yerine asılır.

Yeni iş yeri açılması ve değişikliği
MADDE 15- Emlak müşavirleri ve emlak komisyoncuları kendi adlarına açtıkları işyeri adreslerinde faaliyetlerini sürdürmek ve lisans ve ruhsatlarını çalıştıkları iş yerinin görünen bir yerine asmak zorundadırlar.

İş yeri değiştiren meslek mensupları on gün içinde yeni iş yerlerinin açık adreslerini Kurula bildirmek zorundadırlar.

Meslek mensupları kendi adlarına birden fazla iş yeri açamazlar. İş yeri sahibi olan meslek mensupları ücret karşılığı işveren yanında çalışamazlar. Ücret karşılığı çalışan meslek mensupları birden fazla iş yerinde de görev yapamazlar.
Meslek mensupları sicili

MADDE 16- Lisanslı emlak müşaviri ve komisyoncuları için Kurul tarafından meslek mensupları sicili tutulur. Lisanslı emlak müşavirliği şirketleri de Kurul tarafından listeye alınarak ilan edilir.

Çalışma yerini başka il veya bölgeye naklini yapan meslek mensupları işe başlamadan en az on gün önce Kurula bunu bildirmek zorundadır.
Hizmetin kendi adına yürütülmesi
MADDE 17- Lisansını almış olan müşavir ve komisyoncuların bu hizmeti kendi adına yürütmesi halinde, bu hizmet emlak müşaviri ve komisyoncusu tarafından bizzat yerine getirilir.

Lisanslar devredilemez, kiraya verilemez.

Lisanslı emlak müşaviri, komisyoncusu ve lisanslı emlak müşaviri şirketi yanında çalışanların yapacağı işlemlerde sorumluluk lisans sahibine aittir.

Düzenlenecek sözleşme ve belgeler lisanslı emlak müşaviri ve komisyoncusu tarafından imzalanır.

Lisanlı emlak müşavirleri, komisyoncuları ve şirketler işyerlerinde faaliyetleri dışında başkaca bir iş yapamazlar.
Yabancı emlak müşavirleri ve komisyoncuları:
MADDE 18- Yabancı bir devletin uyruğundaki gerçek kişiler, karşılıklı olmak ve lisanslı emlak müşavirleri ve komisyoncularında aranan nitelikleri taşımak şartıyla Kurul onayı ile Türkiye de emlak müşavirliği ve komisyonculuğu faaliyetinde bulunabilirler.

Yabancıların ilgili mevzuat hükümlerine uygun olarak Türkiye de emlak müşavirliği ve komisyonculuğu hizmetini vermek üzere faaliyette bulunabilir. Şirket kurabilirler Bu halde de kurulacak şirkette biri sorumlu lisans sahibi olmak üzere TC vatandaşı en az iki lisanslı emlak müşavirinin kurucu ortak olma şartı aranır.

Lisansın kullanılacağı yetki bölgesinin sınırı
MADDE 19- Lisanslı emlak müşavirleri, komisyoncuları ve şirketler yurt içinde ve yurt dışında işlem yapmakla yetkilidirler. Lisanslı emlak müşavirleri, komisyoncuları ve şirketler , başka kişi veya şirketlerle yapacakları resmi sözleşmeyle, kendilerinin vermeye yetkili olduğu hizmetin, belirli bir bölge ile sınırlı olarak onlar tarafından verilmesini sağlayabilir. Bu halde hizmet vermeye yetkili kılınan kişi veya şirketlerin lisanslı emlak müşaviri, lisanslı emlak komisyoncusu veya lisanslı emlak müşavirliği şirketi şartlarını taşıması gerekir.

Lisanslı emlak müşavirlerinin yapacağı hizmetler;

MADDE 20- Lisanslı emlak müşavirlerinin gayrimenkullere yönelik sunacağı hizmetler şunlardır;
a) Talep üzerine düzenlenen iş sözleşmesine dayanılarak, taşınmaz malın alım, satım ve kiralanması konusunda pazarlama faaliyetlerinde bulunmak, aracılık hizmeti vermek.

b)Talep üzerine düzenlenen iş sözleşmesine dayanılarak, gayrimenkul mülkiyetinin devri, gayrimenkul üzerine ayni ve şahsi hak tesisleri işlemlerini takip edip sonuçlandırmak, tüm resmi ve özel kurumlarda işlemleri takip etmek, belge düzenini sağlamak,

c) Gayrimenkul hizmetlerine yönelik kayıt inceleme, araştırma, raporlama ve danışmanlık hizmeti vermek.

ç) İlgililerin talebi üzerine işlemlerle ilgili belge ve formları düzenlemek.

d) Gayrimenkullerde kendi faaliyet alanına ilişkin olarak bilirkişilik hizmeti vermek.

Emlak komisyoncularının vereceği hizmetler

MADDE 21- Lisanslı emlak komisyoncularının sunacağı hizmetler şunlardır;

a) Talep üzerine düzenlenen iş sözleşmesine dayanılarak, taşınmaz malın alım, satım ve kiralanması konusunda pazarlama faaliyetlerinde bulunmak, aracılık hizmeti vermek.

b) Talep üzerine düzenlenen iş sözleşmesine dayanılarak, satış ve kiralanmasını yaptığı taşınmazlara yönelik olarak işlemleri tüm özel ve resmi kurumlarda takip etmek.

Emlak komisyoncuları, bu kanunla, emlak müşavirlerine tanınan diğer yetkileri ve emlak müşaviri sıfatını kullanamazlar.

Komisyonculuk faaliyeti verecek şirketler
MADDE 22-Komisyonculuk faaliyetinde bulunacak şirketlerin ticaret şirketi statüsünde olması kurucularından en az birisinin lisanslı emlak komisyoncu olması zorunludur.

Şirket çalışanları yapacakları işlemlerde lisanslı emlak komisyoncusu ile birlikte müteselsilen sorumludur.
Lisanslı emlak müşavirliği şirketleri

MADDE 23- Emlak müşavirliğinin ticari şirket kapsamında yapılması halinde, şirketin anonim şirket olarak kurulması, şirket kurucu ortaklarının en az iki sorumlu lisanlı emlak müşaviri olması zorunludur.

Emlak müşavirliği şirketlerine lisanslı emlak komisyoncuları da ortak olabilir.

Lisanslı emlak müşavirliği şirketinin sermayesi 200.000TL den az olamaz.

Şirket çalışanları ve avukatlar yapacakları işlemlerde lisanslı emlak müşaviri ile birlikte müteselsilen sorumludur.

Emlak müşavirliği veren ticaret şirketleri müşavirlik faaliyetleri dışında başkaca bir iş yapamazlar. Sorumlu lisanslı emlak müşavirleri, başka şirketlerin kurucu ortağı olamaz, yönetim ve denetimlerinde bulunamaz.

Emlak müşavirliği hizmeti veren ticaret şirketleri kadrolu veya sözleşmeli olarak en az bir avukat çalıştırmak zorundadır. Düzenlenecek resmi senet ve tescil istem belgesini lisanslı sorumlu emlak müşavirinin yanında avukatta imzalar. 24. madde gereğince verilecek tapu kayıt suretlerini sadece lisanslı sorumlu emlak müşaviri imzalar.

Lisanslı emlak müşavirliği şirketlerinin sunacağı hizmetler
MADDE 24. Lisanslı emlak müşavirliği şirketlerinin sunacağı hizmetler şunlardır.
a) Talep üzerine düzenlenen iş sözleşmesine dayanılarak, taşınmaz malın alım, satım ve kiralanması konusunda pazarlama faaliyetlerinde bulunmak, aracılık hizmeti vermek.

b) Talep üzerine düzenlenen iş sözleşmesine dayanılarak, gayrimenkul devri, üzerine ayni ve şahsi hak tesis işlemlerini takip edip sonuçlandırmak, tüm resmi ve özel kurumlarda takip etmek, belge düzenini sağlamak.

c) Akitli ve akitsiz işlemlerde tapu sicil müdürlüğünün kontrolüne sunmak üzere resmi senet ve tescil istem belgelerini düzenlemek.

ç) Tapu kayıt suretlerini tasdik ederek ilgilisine vermek.

d) Gayrimenkul hizmetlerine yönelik kayıt inceleme, araştırma, raporlama ve danışmanlık hizmeti vermek.

e) İlgililerin talebi üzerine işlemlerle ilgili belge ve formları düzenlemek.

Yetki Sözleşmesi
MADDE 25- Lisanslı emlak müşavirlikleri, komisyoncuları ve şirketler, başka kişi veya şirketlerle yapacakları resmi sözleşmeyle, kendilerinin vermeye yetkili olduğu hizmetin onlar tarafından verilmesini sağlayabilir. Bu halde hizmet vermeye yetkili kılınan kişiler veya şirketin lisanslı emlak müşaviri, lisanslı emlak komisyoncusu olması veya lisanslı emlak müşavirliği şirketi şartlarını taşıması gerekir. Hizmet vermeye yetkili kılınan kişi veya şirketler iş ve işlemlerinden doğrudan sorumludur. Yetki veren kişinin sorumluluğu ise, yapılacak müşavirlik ve komisyonculuk hizmeti ile sınırlıdır.

Yetki veren Lisanslı emlak müşavirlikleri, komisyoncuları, şirketler ile yetkilendirilen kişi veya şirketler arasında yapılacak sözleşmenin içeriği ve sözleşmede bulunması zorunlu koşullar yönetmelikle düzenlenir.

İş sözleşmesi

MADDE 26- Lisanslı emlak müşaviri, komisyoncuları ve şirketleri ile iş sahibi arasında, içerik ve unsurları Kurul tarafından belirlenen, tip (standart) iş sözleşmesi düzenlenir.

Sözleşmeyle yapılacak işler, tapu sicil ve kadastro müdürlüklerini ilgilendiriyorsa düzenlenen iş sözleşmesinin bir örneğinin ilgili tapu sicil veya kadastro müdürlüğüne ibrazı zorunludur. İşlemin sonuçlanmasından sonra iş sözleşmesi ilgili müdürlükte saklanır.

Taraflar arasında düzenlenen bu sözleşmede belirlenecek süre içinde işlemin sonuçlandırılmaması halinde, iş sahibi tarafından yazılı bilgi verilmek suretiyle sözleşme tek taraflı olarak feshedilebilir. Bu durumda Lisanslı emlak müşaviri ve komisyoncuları ücret talebinde bulunamaz. Ancak sözleşme süresi bitse dahi taşınmazın yer gösterilen müşteriye satılması veya kiralanması bu hükmün dışındadır.

Lisanslı emlak müşaviri ve komisyoncuları üstsoy, altsoy ve aynı derecedeki kayın hısımları ve eşleri hariç olmak üzere, bütün iş sahipleriyle iş sözleşmesi yapmak zorundadırlar.

Ücret

MADDE 27- Ücret, lisanslı olarak verilen müşavirlik ve komisyonculuk hizmetlerine karşılık olarak alınacak meblağdır. Ücretin miktarı taraflar arasında düzenlenecek iş sözleşmesinde gösterilir.

Esnaf ve Sanatkârlar Federasyonu ve TOBB (Türkiye Odalar Borsalar Birliği) tarafından her yıl Eylül ayı içerisinde, işlemlerden alınacak ücretinin asgari hadlerini gösteren birer tarife hazırlayarak Kurula gönderirler.

Kurulca teklifler göz önüne alınmak suretiyle uygulanacak tarife o yılın Ekim ayı sonuna kadar hazırlanarak Bayındırlık ve İskân Bakanlığına gönderilir. Bu tarife Bakanlığa ulaştığı tarihten itibaren bir ay içinde Bakanlıkça karar verilmediği veya tarife onaylandığı takdirde kesinleşir. Ancak Bakanlık uygun bulmadığı tarifeyi bir daha görüşülmek üzere, gösterdiği gerekçesiyle birlikte Kurula geri gönderir. Geri gönderilen bu tarife, Kurulun üçte iki çoğunlukla aynen kabul edildiği takdirde onaylanmış sayılır. Sonuç Kurul tarafından Bayındırlık ve İskân Bakanlığına bildirilir. Asgari ücret tarifesine karşı idari yargı merciine başvurulabilir.

Ücretinin takdirinde, işlemin tamamlandığı veya hizmetin verildiği tarihte yürürlükte olan tarife esas alınır.

Asgari ücret tarifesinde belirtilen miktarların altında ücret alınamaz. Yeni tarife yürürlüğe girinceye kadar mevcut tarife hükmü uygulanır.

Tasdik ve tasdikten doğan sorumluluk

MADDE 28- Lisanslı emlak müşavirliği şirketlerinin tapu işlemlerine yönelik düzenleyecekleri belgeler ile tasdik edecekleri tapu kayıt suretine ilişkin usul ve esaslar Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ve Kurulca birlikte belirlenerek, Kurul tarafından açıklanır.

Tapu kayıt suretleri sorumlu lisanslı emlak müşavirleri tarafından bizzat imzalanır. Tasdik yapılırken lisans numarasının da yazılması zorunludur. Tapu kayıt suretlerinin doğruluğundan lisanslı emlak müşavirleri sorumludurlar.

Hukuki ve Cezai Sorumluluk

MADDE 29- Lisanslı emlak müşaviri, emlak komisyoncusu ve şirketler, yaptığı iş ve işlemlerden kusurlarıyla üçüncü kişi ve Hazineye verdikleri zarardan doğrudan sorumludur. Lisanslı emlak müşavirleri ve komisyoncuları işbu kanunla verilen yetki ve sorumlulukları açısından Türk Ceza Kanunu anlamında kamu görevlisi sayılır ve buna göre cezalandırılır.
Sigorta fonu
Madde 30-Lisanslı emlak müşaviri, komisyoncuların ve şirketlerinin faaliyetleri sırasında meydana gelen zararlardan doğan sorumluluk ve yükümlülüklerini karşılamak amacıyla kurul tarafından bir sigorta fonu oluşturulur. Lisanslı emlak müşaviri, komisyoncuların ve şirketlerinin sigorta fonuna katılımı zorunludur. Sigorta primleri peşin ödenir. Ancak Kurul, taksitle ödeme yapılmasına da karar verebilir. Sigorta kapsamına manevi tazminata ilişkin talepler dâhil değildir. Sigorta fonunun nasıl oluşacağı çalışma usul ve esasları ile kapsamına alacağı zararlar, primler yönetmelikle düzenlenir. Prim ve ilgili koşulların tespitinde; sigorta süresi içinde herhangi bir zararın giderilmesine neden olmayan müşavir veya komisyoncuların primlerinin indirilmesi yoluyla ödüllendirilmesi, zarar giderimine neden olan müşavir veya komisyoncuların primlerinin yükseltilmesi yoluyla cezalandırılması ve gerekli görülen diğer hususlar dikkate alınır.

Lisanslı emlak müşavirliği ve komisyonculuğundan ayrılma

MADDE 31- Lisanslı emlak müşaviri veya emlak komisyoncusu iken işini bırakanlar bunu on beş gün içerisinde Kurula bildirmek, lisans ve kimlik belgesini geri vermekle yükümlüdürler. Bu kişilerin yeniden mesleği icra etmek istemeleri halinde lisans ve kimlik belgeleri Kurul tarafından bu Kanununda belirlenen 4, 5. ve 7. maddesindeki şartları taşımaları halinde yeniden verilir. Beş yıl içinde yeniden müracaat halinde sınav şartı aranmaz.
Mesleki yükümlülükler ve yetkilerin kullanılması

MADDE 32 -Emlak müşavirleri, komisyoncuları ve şirketleri bunların yanında çalışanlar, yaptıkları hizmetlerden dolayı edindikleri belge ve bilgileri amacı dışında kullanamaz ve açıklayamazlar.

Emlak müşavirleri, komisyoncuları ve şirketleri mesleği gereği veya pazarladıkları taşınmazlarla ilgili haksız rekabete sebep olmayacak şekilde ilan ve reklam da bulunabilirler.

Tabela veya basılı kâğıtlarında lisanslı emlak müşaviri, emlak komisyoncusu ve şirketi unvanı dışında başkaca sıfat kullanamazlar.

Ancak; mesleğin gereği olarak pazarladıkları taşınmazların nitelikleri ve nicelikleri hakkında yapacakları ilan bu yasak dışındadır.

Satılacak veya kiralanacak gayrimenkuller üzerine bu amaçla konulacak ve ölçüleri ve içeriği Kurul tarafından belirlenecek olan ilan ve afişler her türlü vergi ve harçtan muaftır. Bu ilanlar Kurulca belirlenen sürelerden önce ilan sahibi bilgisi dışında alınamaz toplanamaz zarar verilemez.
Denetim
MADDE 33- Emlak müşavirleri, komisyoncuları ve şirketlerin faaliyetleri; bu kanun kapsamında yaptığı işlemlerin hukuka ve mevzuata uygunluk yönünden Kurulca mesleki ilke ve kurallara uygunluk yönünden ilgili meslek odalarınca denetlenir.

Kurulca yapılan denetimler sonucunda, hukuka ve mevzuata aykırı işlemleri tespit edilen lisans sahiplerine, bu işlemlerini hukuka ve mevzuata uygun hale getirmeleri için bir aya kadar süre verilebilir. Bu durum gereği yapılmak üzere ilgili meslek odası ve Kurula bildirilir.

Mesleki ilke ve kurallara uygunluk yönünden ilgili meslek odalarınca yapılan denetimler sonucunda verilen cezalar Kurula bildirilir.

Lisansların verilmesi, iptal edilmesi ve sicillerin tutulması ve lisanslı müşavir ve komisyoncularının kuruluş, işleyiş ve her türlü faaliyetlerinin denetimini yaparak uyarma, kınama, lisansın geçici veya sürekli iptali cezalarını ve bu Kanunda belirlenen para cezalarını vermeye Kurul yetkilidir.

Kurul kararlarına karşı 15 gün içinde idari yargıya merciine başvurulabilir

Ceza hükümleri

MADDE 34- Bu Kanunun 33. maddesinde yapılan denetimler sonucunda bu Kanunun öngördüğü herhangi bir yükümlülüğü ihlal ettiği tespit edilenlere 500 TL den 10000 TL’ ye kadar idari para cezası Kurul tarafından verilir. İhlalin verilen süre içinde giderilmesi para cezası verilmesine engel oluşturmaz. İdari para cezalarının belirtilen sınırlar içinde verilmesinde, ihlalin niteliği, ihlalin ve kusurun ağırlığı, üçüncü kişiler için herhangi bir zarara sebep olup olmadığı, daha önce aynı türden veya başka bir ihlalde bulunulup bulunulmadığı göz önünde tutulur ve ceza bildiriminde belirtilir. İdari para cezaları her yıl Maliye Bakanlığınca belirlenen yeniden değerleme oranları kadar artırılır.

33.madde uyarınca yapılan denetimler sonucunda para cezası verilen emlak müşavir veya komisyoncularına aynı zamanda bir uyarı cezası verilir. İkinci kez aynı veya değişik türden bir ihlalin yapılması halinde para cezası yanında kınama cezası verilir.

33. madde uyarınca verilen süre içinde ihlalin giderilmemesi halinde lisansın en fazla altı ay süreyle geçici iptaline (askıya alınmasına) karar verilir. Aynı ihlalin ikinci kez yapılması halinde bir yıl süreyle lisans askıya alınabilir. Aynı ya da değişik türden ihlallerin üçüncü kez yapılması veya ikiden fazla lisansın askıya alınması hallerinde emlak müşavir veya komisyoncularının lisansı sürekli iptal edilebilir. Kurul, ihlalin ağırlığını ve kusur oranını göz önünde tutarak lisans iptali yerine başka bir ceza vermeye yetkilidir. Aynı şekilde Kurul, ihlalin ağırlığını ve kusur oranını göz önünde tutarak doğrudan lisansın en fazla bir yıl süreyle geçici ya da lisansın sürekli iptaline karar verebilir.

İdari para cezaları Kurul tarafından bir fonda toplanır. Fonda biriken paralar sadece lisanslı emlak müşaviri ve komisyoncularının idari, sosyal ve mesleki ihtiyaçları için kullanılır. Bu hususta yönetmelikle düzenleme yapılır.
Lisanssız faaliyette bulunma
Madde 35- Bu kanunun yürürlüğe girmesinden sonra, gayrimenkule yönelik bu kanun da tanımlanan hizmetlerin hangi ad altında olursa olsun lisanssız olarak yapılması yasaktır. Yasağa uymayanlar hakkında bu Kanunda öngörülen cezalar uygulanır. Kamu idareleri lisanssız faaliyette bulunanların bu Kanunda tanımlanan hizmetlere yönelik taleplerini yerine getiremezler. Lisanssız kişilerin taleplerini işleme alan kamu görevlileri hakkında bu maddede yazılı ceza hükümleri uygulanır. Haklarında adli ve idari işlemler yapılır.

Bu kanun da tanımlanan hizmetlerin hangi ad altında olursa olsun lisanssız olarak yapılması halinde faaliyette bulunan gerçek ve tüzel kişiler 5000 TL’den 20000 TL’ye kadar para cezası, ,6 aydan 2 yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır. Para cezaları her yıl yeniden değerleme oranları kadar artırılır.

Lisans iptali

MADDE 36- a) Lisans sahibinin isteği,
b) Lisanslı emlak müşavirliği, emlak komisyoncusu ve şirketi olmak için Kanunda ve

Yönetmelikte belirtilen şartların kaybedilmesi veya bu şartları taşımadığının sonradan

Anlaşılması.
c) Mesleki ilke ve kurallara uygun davranılmaması nedeniyle (üç) r kez para cezası verilmiş olması.
d) İş yerlerinde, bu kanunda belirtilen faaliyetler dışında başkaca bir iş yapıldığının tespit edilmesi, bu nedenle üç kez para cezası verilmiş olması.
e) Lisansın devredilmesi veya kiraya verildiğinin tespit edilmesi.

Halinde lisanslar Kurul tarafından iptal edilir. İptal kararına karşı 15 gün içinde idari yargı merciine başvurulabilir.
Meslekte çalıştırılamayacak olanlar

MADDE 37- Lisanslı emlak müşavirleri şirketleri ve komisyoncuları, bu mesleği yapmaları yasaklananları yanlarında çalıştıramazlar. Bunlarla her ne şekilde olursa olsun mesleki iş birliği yapamazlar.

Yetkili oda

MADDE 38- Bu kanunda oda tarafından yapılması öngörülen görev ve yetkiler lisanslı emlak müşaviri ve komisyoncusunun kayıtlı olduğu oda tarafından yerine getirilir ve kullanılır.
Yönetmelikler

MADDE 39- Bu kanunla ilgili olarak aşağıda belirtilen hususlar yönetmelikle düzenlenir.

a) Lisanslı emlak müşavirliği şirketleri ve lisanslı emlak komisyonculuğu çalışma usul ve esasları,

b) Lisanslı emlak müşavirliği ve lisanslı komisyonculuğu sınav, staj, eğitim, ruhsat verilmesi, ceza fonu,

c) Lisanslı emlak müşavirliği ve lisanslı emlak komisyonculuğu kurulunun oluşması, çalışma usul ve esasları ile ilgili yönetmelikler, kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra 6 ay içinde Esnaf ve Sanatkârlar Odası ve Ticaret Odalarının görüşü alınmak suretiyle, Sanayi ve Ticaret Bakanlığı ile Bayındırlık ve İskân Bakanlığınca müştereken hazırlanarak yürürlüğe konur.

Kanunun uygulanmasıyla ilgili olarak yönetmelikler dışında hukuki düzenlemeler yapmaya Kurul yetkilidir.

Geçici Madde 1- Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce bu kanunun 5.maddesindeki genel şartları taşımakla birlikte İlköğretim mezunları en az 10 yıl, Lise mezunları en az 7 yıl, dört yıllık fakülte ve yüksek okul mezunları en az iki süreyle bu Kanunun 20. maddesinde belirtilen görevleri fiilen yaptıklarını bağlı bulundukları vergi dairesi veya oda kaydı ile kanıtlarlarsa, bu Kanunun yürürlüğü tarihinden itibaren 1 yıl içinde müracaat etmek ve sınavda başarılı olmaları halinde, Lisanslı emlak müşaviri olmaya hak kazanırlar.

Geçici Madde 2 -Bu Kanunun yürürlülük tarihi itibarı ile Ticaret Odalarının Gayrimenkul Hizmetleri Meslek komitesine kayıtlı şirketlerde yönetim kurulu başkan ve üyeleri, genel müdürleri ve yardımcıları, pazarlama müdürleri ve limitet şirket müdürleri ve pazarlamada çalışan elemanlardan, ilköğretim mezunları en az 10 yıl, lise mezunları en az 7 yıl, dört yıllık fakülte ve yüksek okul mezunları en az 2 yıldır fiilen görev yaptıklarını kanıtlayanlar Bu Kanunun yürürlüğü tarihinden itibaren 1 yıl içinde müracaat etmek ve sınavda başarılı olmaları halinde lisanslı emlak müşaviri olmaya hak kazanırlar

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünde, genel müdür, genel müdür yardımcıları, daire başkanları, bölge müdürleri, bölge müdür yardımcıları, tapu şube müdürleri, tapu sicil müdürü ve tapu sicil müdür yardımcıları, kadastro müdürleri, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü müfettişi, maliye müfettişi görevlerinde bulunmuş olanlar bu Kanunun yürürlüğü tarihinden itibaren 1 yıl içinde müracaat etmek ve sınavda başarılı olmaları halinde Lisanslı Emlak Müşaviri olmaya hak kazanırlar.
Geçici Madde 3- Bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce bu kanunun 5.maddesindeki genel şartları taşımakla birlikte, bu kanunun 21.maddesinde belirtilen görevleri toplam en az bir yıldır fiilen yaptıklarını bağlı bulundukları vergi dairesi veya oda kaydı ile kanıtlayanlar bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl içinde ilgili odaya başvurmaları halinde lisanslı emlak komisyoncusu olmaya hak kazanırlar.

Geçici birinci maddenin de tanımlanan kişiler bu çalışmalarını bir yıldan bu yana yapmaları halinde bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl içinde ilgili odaya başvurmaları halinde başkaca bir şart aranmaksızın lisanslı emlak komisyoncusu olmaya hak kazanırlar.

Geçici Madde 4- İlgili devletlerce karşılıklılık şartı sağlanamadığı için 18.madde hükmünden faydalanamayan yabancı uyruklu emlak müşavirleri ve komisyoncuları bu kanunun yürürlük tarihini takip eden yılın sonuna kadar işlerine devam edebilirler.

Geçici Madde 5- Bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce bu kanunun 24.maddesinde belirtilen görevleri toplam en az dört yıldır fiilen yaptıklarını bağlı bulundukları vergi dairesi veya oda kaydı ile kanıtlayan ticaret şirketleri, kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl içinde bu kanunda ilgili lisanslı emlak müşaviri şirketi olmaya şartlarını sağlamaları halinde lisanslı emlak müşaviri şirketi olmaya hak kazanırlar.

Geçici Madde 6. Lisanslı Emlak Müşavirliği ve Komisyonculuğu Kurulunun 8.maddeye göre ilk oluşmasında Emlak Meslek Odaları ve Ticaret Odaları temsilcilerinde lisans aranmaz. Bu üyelere lisans doğrudan verilir.
Geçici Madde 7. 6083 sayılı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanunun 2.maddesinin (g) bendi yürürlükten kaldırılmıştır.

Yürürlük

MADDE 40- Bu kanun yayımı tarihinde itibaren yürürlüğe girer.

Yürütme

MADDE 41- Bu Kanunun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür.

LİSANSLI EMLAK MÜŞAVİRLİĞİ VE LİSANSLI EMLAK KOMİSYONCULU HAKKINDA KANUN TASARI TASLAĞI

GEREKCE

HAZIRLAYAN: İSTANBUL TİCARET ODASI 24 NOLU GAYRİMENKUL HİZMETLERİ MESLEK KOMİTESİ

GENEL GEREKÇE

Ülkemizde, gayrimenkul yatırımı, alternatifleri içinde en geleneksel, en güvenilir, orta ve uzun vadede getirisi yüksek vazgeçilmez bir tasarruf ve yatırım aracı olarak kabul edilmektedir. Ayrıca, hızla artan genç nüfusun ve sürekli büyüme ve gelişme gösteren ekonomik yapının yarattığı gereksinimlerle konut ve ticari gayrimenkullere duyulan ihtiyaç hızla artmaktadır. Gerek iç talebin gerekse yabancı yatırımcının talebini karşılamaya yönelik olarak mevcut konut ve ticari gayrimenkul stokunun arttırılması ve fiziki şartlarının iyileştirilmesini öngören çalışmalar sonucu inşaat sektörü ekonomide lokomotif sektör haline gelmiştir. Gayrimenkul yatırımının en önemli unsurlarından biri olan gayrimenkul finansmanı alanında yeni bir düzenlemeyle; konut sahibi olmak isteyenlere, finansman kuruluşlarınca ipotek karşılığı uzun vadeli konut kredileri kullanılmasını sağlayan, 6.3.2007 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanmış ve aynı tarihte yürürlüğe girmiş olan 5582 sayılı İpotekli Konut Finansmanı Yasası ile gündeme gelmiştir. İktisadi bütçesi yüksek ve yarattığı istihdam kapasitesi yoğun böyle bir sektöre etki eden tüm bileşenlerin yasalarla disiplin altına alınması sistemin sağlıklı işlemesi ve ekonomiye katkısının artışı açısından hayati önem arz etmektedir. Bu bağlamda, yürürlüğe giren İpotekli Konut Finansmanı Yasası ile ikincil piyasaların işleyişine dair uluslar arası standartlara uygun sek törel altyapının hazırlanmasına yönelik çok önemli adımlar atılmıştır.

Gayrimenkul pazarlama sektörü ülke genelinde yaklaşık 400.000 işletmede yine yaklaşık 800.000 çalışanı istihdam etmektedir. Aileleri ile birlikte bu sektörden geçinenlerin sayısı yaklaşık 2.500.000 kişidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü verilerine göre; 2009 yılı itibari ile Tapu Sicil Müdürlüklerinde 6.971.193 adet işlem gerçekleştirilmiştir. Bu işlemlerin önemli bir bölümünü 1.522.443 adet ile satış işlemi, 300.448 adedini de konut kredilerine dayalı ipotek işlemleri oluşturmaktadır. Emlakçılık faaliyeti kapsamında yer alan satış ve ipotek işlemlerinin toplam sayısı 2009 yılı sonu itibarı ile 1.822.891 dir. Söz konusu veriler dikkate alındığın da bu alanda yasal düzenlemelerin bir an önce yapılması gerektiği ortaya çıkmaktadır. Emlakçılık faaliyeti ile ilgili yasal düzenlemenin olmaması, işlemlerde ortaya çıkan sorunlarında asıl kaynağını oluşturmaktadır.

Mevcut yapıda, Gayrimenkul pazarlama alanında çalışanlara ait tek düzenleme, Borçlar Kanunun 404 ile 409. Maddelerindeki “Tellâliye” hükümleridir. Ancak hızla gelişen sektörün ihtiyaçlarına paralel olarak mevcut yapısında “Emlakçılık “tanımına sıkışıp kalan, hizmet kapsamı ve mesleki sorumlulukları bu tanımın çok ötesine geçen bu çalışan grubunun hazırlanacak bir yasayla disipline edilmiş bir meslek tanımına geçişi hizmet veren ve hizmet alanların ortak talebi haline gelmiştir. Sektör çalışanlarının önemli bir kısmı, hizmet alanların taleplerini karşılayabilmek için iş kapsamlarını müşavirlik bazında karşılayabilmek üzere yoğun bir gayret içersindedir. Ancak, müşavirlik hizmetleri yapısı gereği yasal düzenlemeye ihtiyaç duymaktadır.

Hazırlanan yasa taslağı ile öncelikle meslek tanımı yapılarak faaliyet alanlarının kapsamı, sınırları, yetki ve sorumlulukları belirlenmiştir. Mevcut yapıda, mesleki yasal eksiklikten kaynaklanan, bu mesleği icra etmeye yeterli bilgi ve donanımı mevcut olmayan kişilerin herhangi bir yeterlilik veya lisans gereksinimi bulunmaksızın faaliyet gösterebilmesiyle, gerek nihai tüketici ve gayrimenkul üreticileri zarar görebilmektedir. Bu durum ayrıca, taşınmaza yönelik akit ve tescil işlemlerini yerine getiren tapu sicil müdürlüklerinde hizmet kalitesinin düşmesine, zaman kayıpları ve zaman zamanda Devletin zararına neden olabilmektedir.

Diğer yandan, mesleğini uluslararası normların gerektirdiği ciddiyet ve sorumlulukla yerine getiren önemli bir çoğunluk, bu yapı içinde haksız rekabetin getirdiği kayıplar yaşamaktadır. Mevcut yasalara bağlı olarak, sektör çalışanları, Ticaret Odaları ile Esnaf ve Sanatkârlar Odaları bünyesinde faaliyet göstermektedir ki bu kurumların yetkileri ve denetimsel faaliyetleri hızla büyüyen bu sektör ölçeği için son derece yetersiz kalmaktadır. Ayrıca, uygulamada yaşanan denetim güçlüğü nedeniyle Devletin ve Sosyal Güvenlik Kurumlarıyla yerel yönetimlerin gelir ve vergi kaybına uğraması da mümkün olabilmektedir.

Bu şartlar altında, gayrimenkul pazarlama alanında hazırlanıp yürürlüğe girecek yasaya duyulan sektörel ihtiyacın boyutları daha net görülebilmektedir.

Hazırlanan “Lisanslı Emlak Komisyonculuğu ve Emlak Müşavirliği Kanun Tasarı Taslağı” ile emlak sektöründe verilecek hizmetlerde lisanslama esası zorunluluğu öngörülmüştür. Uygulamada, lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlığı, lisanslı harita büroları gibi çeşitli örnekler bulunmaktadır.

Hazırlanan tasarı taslağı ile lisans alınarak sürdürülecek faaliyetler üç gruba ayrılmaktadır. Bunlar;

a) Lisanslı emlak müşavirleri
b) Lisanslı emlak müşavirlik şirketleri
c) Lisanslı emlak komisyoncuları

Lisanslı emlak müşavirleri, danışmanlık, bilirkişilik, raporlama, gayrimenkul alım satımına ilişkin aracılık ve kiralama hizmetleri ile gayrimenkulün devri, ayni ve şahsi hak tesisine ilişkin işlemleri (ipotek, irtifak, v.s) belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde takip edip gerçekleştirebileceklerdir.

Lisanslı emlak komisyoncuları, gayrimenkul alım satımına aracılık ve kiralama hizmetleri verecektir. Mevcut yapıda, esas olarak emlak komisyonculuğu faaliyeti de söz konusu işlemleri kapsamaktadır. Emlak komisyoncusunun, lisanslı emlak müşavirlerinde aranan şartları sağlaması halinde, lisanslı emlak müşaviri olmaları da mümkündür.

Lisanslı emlak müşavirliği şirketleri lisanslı emlak müşavirinin sunduğu hizmetlerin yanında ,
gayrimenkulün devri, ayni ve şahsi hak tesisine ilişkin olarak resmi senet ve tescil istem belgelerini hazırlayabileceklerdir. Bu belgeler, tapu sicil müdürlüğünün tasdiki ve tarafların imzalaması ile resmiyet kazanacaktır. Söz konusu şirketler tapu kayıt suretlerini de tasdik edebilecektir.

Lisanslı Emlak Müşavirliği ve Lisanslı Emlak Komisyonculuğu Kanununun yürürlüğe girmesiyle sektör kayıt altına alınacak, lisansı bulunmayan kişi ve kuruluşların bu hizmeti vermesi durumunda cezai müeyyide uygulanacaktır. Yasal düzenleme ile Devletin vergi ve harç gelirleri artacağı gibi, lisans bedellerinden Devlet, önemli bir ek gelir elde edecektir. İşlemler, konunun uzmanı lisans sahiplerince yerine getirilip, Tapu Sicil Müdürlüklerinde kayıtların kontrolüyle sonuçlanacağından, uygulamada ortaya çıkabilecek hata, suiistimal ve tüketici şikayetleri en aza indirgenecek, lisans sahiplerinin sorumluluğunda bulunacaktır. Tapu sicil müdürlüklerinde iş yoğunluğunun göreceli olarak azalması üretilen hizmet kalitesini de yükseltecektir.

Bu uygulamanın en önemli sonuçlarından birisi de, bu sektörün katma değer yaratan, belli disiplin ve kuralları olan önemli bir sektör haline gelmesidir. Böylece, İpotekli Konut Finansman Sisteminin tam olarak işleyebilmesi için oluşturulması öngörülen ikincil piyasaların, dünya piyasalarında finanse edilmesini sağlayacak yurtdışı fonlarının ihtiyaç duyduğu denetlenebilir, güven veren ve sağlıklı çalışan bir yapıya kavuşturulması olacaktır.

MADDE GEREKÇELERİ

Madde 1.-Madde ile kanunun amacı belirlenmiştir. Buna göre; gayrimenkul satışına aracılık ve kiralama faaliyetleri ile gayrimenkullerin devri ve hak tesisine ilişkin hizmet verecek lisanslı emlak müşavirleri, lisanslı emlak müşavirliği şirketleri ve lisanslı emlak komisyoncularının faaliyet, denetim ve sorumlulukları ile yetkili oldukları işlerin düzenlenmesi kanunun amacı olarak öngörülmüştür

Madde 2.-Madde ile lisanslı emlak müşavirleri, emlak müşavirliği şirketleri ve emlak komisyoncularının gayrimenkul satışına aracılık ve kiralama faaliyetleri ile yine gayrimenkullere yönelik danışmanlık yapma, tapu sicil müdürlüklerinde düzenlenen akitli ve akitsiz işlemleri hazırlama, tapu kayıtlarını tasdik etme ve takip hizmetleri kanunun kapsamındaki işler olarak belirtilmiştir.

Madde 3.-Madde ile kanunda geçen tanımların açıklaması yapılmıştır.

Madde 4.-Madde ile lisanslı emlak müşavirliği, lisanslı emlak müşavirliği şirketi ve lisanslı emlak komisyoncusu olabilmenin genel şartları belirlenmiştir.

Madde 5.- Madde ile lisanslı emlak müşavirliği ve lisanslı emlak komisyonculuğu sınavının Kurulca yapılacağı, kurulun sınavları başka kamu kurumu aracılığıyla yapabileceği veya yaptırabileceği,sınav konuları ile sınavların hazırlanacak yönetmelik kapsamında yapılacağı, yönetmelik hazırlanırken Ticaret Odaları ile Esnaf Odalarının ilgili birimlerinin de görüşlerinin alınacağı öngörülmüştür.

Madde 6.- Madde ile emlak müşavirliği lisansı alabilmenin özel şartları belirlenmiştir.
Madde 7.- Madde ile emlak komisyonculuğu lisansı alabilmenin özel şartları belirlenmiştir.

Madde 8.- Madde ile Kanunda belirtilen görevleri yerine getirmek üzere merkezi Ankara’da olan Bayındırlık ve İskan Bakanlığına bağlı Lisanslı Emlak Müşavirliği ve Komisyonculuğu Kurulu kurulması öngörülmüştür. Kurulun asıl ve yedek üye sayısı belirlenmiştir. Kurulun asıl üyelerinin çoğunluğunun (6) üye Ticaret Odası ve Esnaf Odasından seçilecek üyelerden oluşması benimsenmiştir. Böylece sektörde hizmet üretenlerin Kurulda ağırlıklı olarak yer alması amaçlanmıştır. Kurul üyelerinin seçimine ilişkin usul ve esaslar yönetmelikle belirlenecektir.

Madde 9.- Madde ile Lisanslı Emlak Müşavirliği ve Komisyonculuğu Kurulunun görevleri belirlenmiştir. Lisanslı emlak müşavirleri, lisanslı emlak müşavirliği şirketleri ve lisanslı emlak komisyoncularının yönetimi, denetimi ile sevk ve idaresinin Kurulca yerine getirilmesi öngörülmüş, buna yönelik madde düzenlemesi yapılarak Kurulun görevleri belirlenmiştir.

Madde 10.-Madde ile Lisanslı Emlak Müşavirliği ve Komisyonculuğu Kurulunun çalışma usul ve esasları belirlenmiştir. Kurul üyelerine verilecek toplantı ücretinin Kurul bütçesinden karşılanması öngörülmüştür.
Madde 11.- Madde ile Kurulun idari yapısı düzenlenmiştir. Kurul; başkan, genel sekreterlik, hukuk müşavirliği ve denetim birimi başkanlığından oluşmaktadır. Genel sekreterin ticaret ve esnaf odalarının ilgili birimlerince seçilmiş olması, meslekte deneyimi öngörülmüştür. Hukuk müşavirinin hukuk fakültesi mezunu olması zorunluluğu getirilmiştir. Halen avukatlık yapanlarla hukuk fakültesi mezunu olup da 4 yıl süreyle emlak işleri yapan veya hakim ve savcılık görevlerinde bulunmuş olanlarında hukuk müşaviri olması öngörülmüştür.

Madde 12.- Madde ile lisansların kurulca verilmesi, lisans kayıt ve tescillerinin Kurul tarafından yapılması öngörülmüştür. Lisans verilmesine ilişkin kararlara karşı idari yargı getirilmiştir.

Madde 13.- Madde ile Lisans bedelleri belirlenmiştir. Lisan bedellerinin her yıl yeniden belirlenmesi yerine bu bedellerin her yıl İlgili mevzuat gereği Maliye Bakanlığınca belirlenen yeniden değerleme oranları oranında artırılması esası getirilmiştir. Bu bedeller yasanın yürürlüğe girdiği tarihten önce, emlakçılık mesleği yapanlar için bir defaya mahsus olarak %50 indirimli olarak uygulanması öngörülmüştür. Böylece meslekte daha önce hizmet sunanlara ödemede kolaylığı getirilmesi amaçlanmıştır.

Madde 14.- Madde ile lisans sahiplerin mesleğe başlamadan önce yapacakları yemine ilişkin düzenleme yapılmıştır. Kurul tarafından belirlenen yemin metni sulh mahkemesinde okunarak mahkemece tasdik edilecektir. Düzenleme ile yemin metninin işyerinin görünen bir yerine asılması, böylece işyerince hizmet sunan ve hizmet alanların yemin metnini görmesi amaçlanmıştır.

Madde 15.-Madde ile Lisans sahibi olanların lisan ve ruhsatlarını çalıştıkları iş yerinin görünen bir yerine asmaları öngörülmüştür. Böylece çalıştıkları işyerinde hizmet alanlar ve hizmet sunanların lisans ve ruhsatı görmesi amaçlanmıştır.

Lisanslı emlak müşavirleri ve komisyoncuları kendi adlarına birden fazla iş yeri açmaları yasaklanmıştır. Lisanslı emlak müşavirliği veya komisyonculuğunu kendi adına veya şirket olarak yapanların ücretli olarak ayrıca başka bir işveren yanında çalışması da yasaklanmıştır. Yine lisans sahibi müşavir ve komisyoncuların ücretli çalışmaları halinde birden fazla işyerinde görev yapmaları da yasaklanmıştır. Böylece, emlakçılık mesleği yapan lisans sahiplerin işlerine yoğunlaşması ve haksız rekabetin engellenmesi amaçlanmıştır.
Madde 16.- Madde ile Lisanslı emlak müşaviri ve komisyoncuları ile Lisanslı emlak müşavirliği şirketlerinin meslek mensubu sicilinin Kurulca tutulmasına ilişkin düzenleme öngörülmüştür.

Madde 17.- Madde ile Lisans sahibi müşavir ve komisyoncuların lisansları devredemeyeceği ve kiraya verilemeyeceği, hizmetin bizzat lisans sahibi tarafından yapılacağı belirtilmiştir. Düzenleme ile lisansın ilgisiz kişilerce kullanılarak hizmet verilmesinin önlenmesi öngörülmüştür. Yapılan işlemlerin önemi nedeniyle düzenlenecek belgelerin lisans sahiplerince imzalanmasını gerektirmektedir. Lisanlı emlak müşaviri şirket ve komisyoncuların işyerlerinde başkaca işler yapması yasaklanmıştır. Böylece emlakçılık mesleği ile ilgisiz hizmetlerin verilmesi önlenmiştir.

Madde 18.-Madde ile yabancı uyruklu kişilerin Türkiye’de emlakçılık faaliyeti yapmalarına ilişki düzenlemeler yapılmıştır. Yabancıların şirket kurarak faaliyette bulunmaları halinde en az iki lisanslı emlak müşavirinin kurucu ortak olması öngörülmüştür.

Madde 19.- Lisanslı emlak müşavirleri ve komisyoncularının hizmet vereceği yetki bölgesi sınırı belirlenmiştir. Lisanslı emlak müşavirleri ve komisyoncuları bu hizmeti, yurt içinde ve yurt dışında yine lisanslı emlak müşaviri ve komisyoncusu vasıtasıyla, acentalık, bayilik franchising şeklinde de verebileceklerdir. Bu düzenleme lisans devri anlamında olmayıp, düzenleme ile hizmetin sağlanmasına yönelik müşavir ve komisyoncular arasında işbirliği yapılabilmesi amaçlanmaktadır. Hizmetin bu şekilde verilmesi için resmi bir sözleşme yapılması gerekmektedir.

Madde 20.-Madde ile Lisanslı emlak müşavirlerinin yapacağı hizmetler belirtilmiştir. Lisanslı emlak müşaviri taşınmazların alım satım ve kiralanması yanında taşınmazların devri ve üzerine ayni ve şahsi hak tesisine ilişkin işlemleri takip edebilmesi, belge düzenini sağlayabilecek danışmanlık, raporlama ve bilirkişilik hizmeti verebilmesi öngörülmüştür.
Madde 21.- Lisanslı emlak komisyoncularının yapacağı hizmetler belirlenmiştir. Emlak komisyoncuları, taşınmazların alım satım ve kiralamasını yaparak yalnızca pazarlama yetkisine sahip oldukları taşınmazlara yönelik takip hizmeti verebileceklerdir.

Madde 22.- Madde ile şirketlerin komisyonculuk hizmeti verebilmesi için ticaret şirketi olması ve kurucu ortaklarından en az birisinin lisanlı emlak komisyoncusu olması öngörülmüştür.

Madde 23.- Madde ile emlak müşavirliği hizmetinin lisanslı müşavirlik şirketlerince de yapılması öngörülmektedir. Böylece emlakcılık hizmeti kurumsal bir yapıya kavuşacaktır. Kurulacak şirketin sermaye yapısı güçlü olması anonim şirketi şeklinde kurulması gerekmektedir. Lisanslı emlak müşavirliği şirketlerine tapu sicil müdürlüklerinde düzenlenen akitli ve akitsiz işlemlerde belgeleri ön hazırlama yetkisi de verildiğinden söz konusu şirketlerde avukat çalıştırma zorunluluğu getirilmiş, kurucu ve avukatın sorumluluğu tanımlanmıştır. Lisanslı emlak müşavirliği şirketlerine lisanslı emlak komisyoncusunun ortak olması da mümkündür. Böylece lisanslı komisyoncunun şirket faaliyeti kapsamında hizmet sunması da sağlanmaktadır.

Lisanslı emlak müşavirliği şirketlerine madde ile getirilen başka iş yapmama ve sorumlu lisanslı müşavirlerin başka şirketlerde kurucu olmama, yönetim ve denetimde bulunmama yasağı, söz konusu şirketlerin sunacağı hizmete yoğunlaşmasının sağlanması, haksız rekabetin önlenmesi amacına yönelik olarak getirilmiştir.

Madde 24.-Madde ile lisanslı emlak müşavirliği şirketlerinin sunacağı hizmetler belirtilmiştir.

Madde 25.- Lisanslı emlak müşavirleri ve komisyoncuları bu hizmeti, yurt içinde ve yurt dışında yine lisanslı emlak müşaviri ve komisyoncusu vasıtasıyla, acentelik bayilik franchising şeklinde de verebileceklerdir. Bu düzenleme lisans ile hizmetin sağlanmasına yönelik müşavir ve komisyoncular arasında işbirliği yapılabilmesi amaçlanmaktadır. Hizmetin bu şekilde verilmesi için resmi bir sözleşme yapılması gerekmektedir. Düzenleme ile işbirliği yapılan müşavir, komisyoncu ve şirketlerin sorumluluğu belirtilmiştir. Sözleşmenin içeriği ve sözleşmede bulunması gerekli hususlar yönetmelikle belirlenecektir.

Madde 26.- Madde ile lisanslı emlak müşaviri, komisyoncuları ve şirketleri ile iş sahibi arasındaki tip (standart) iş sözleşmelerinin düzenlenmesi öngörülmüştür.

Madde 27.- Madde ile lisanslı olarak verilen müşavirlik ve komisyonculuk hizmetlerine karşılık olarak alınacak ücretin belirlenmesi öngörülmüştür.

Madde 28.- Madde ile lisanslı emlak müşavirliği şirketlerinin tasdik edecekleri tapu kayıt suretleri ne ilişkin usul ve esaslar Kurul ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce birlikte belirlenmesi öngörülmüştür. Tapu kayıt tasdiklerinin bizzat lisanslı emlak müşaviri tarafından imzalanması tasdike lisans numarasının yazılması düzenlenmiştir. Böylece, tasdik edilen belgelerde ileri hatalı işlem yapılması halinde doğrudan tasdiki yapan lisanslı emlak müşaviri sorumlu tutulacaktır.

Madde 29.-Madde ile lisanslı emlak müşavirleri, lisanslı emlak müşavirliği şirketleri ve komisyoncularının yapacakları işlemlerden doğabilecek hukuki ve cezai sorumluluklar düzenlenmiştir. Emlakcılık faaliyeti ve doğabilecek zararların önemi nedeniyle lisanslı müşavir, komisyoncu ve şirketleri verdikleri zararlardan doğrudan sorumlu olacaklardır.

Madde 30.- Madde ile, lisanslı emlak müşaviri, komisyoncuların ve şirketlerinin faaliyetleri sırasında meydana gelen zararlardan doğrudan sorumlu olduklarından, bu zararların karşılanması için sigorta fonu oluşturulması öngörülmüştür. İşlemlerde, Hazinenin doğrudan sorumluluğu olmadığından, doğacak zararlar öncelikle sigorta fonu tarafından karşılanacaktır. Sigorta fonunu kapsamına manevi tazminata ilişkin talepler dâhil edilmemiştir. Sigorta Fonu oluşumu usul ve esaslarına ilişkin hususlar yönetmelikle belirlenecektir.

Madde 31.-Madde ile lisanslı emlak müşaviri, komisyoncularının işi bırakmaları halinde lisans ve kimlik belgelerini Kurula geri vermeleri gerektiği düzenlenmiştir. Böylece işi bırakan lisans sahibinin emlakçılık faaliyetini kendi adına bir başkasına yaptırması önlenmektedir. Bu kişilerin mesleği yeniden icra etmek istemeleri halinde yasada belirtilen şartları taşımaları koşuluyla lisansları geri verilebilecektir. Ancak beş yıldan uzun süre ile mesleğe ara verenlerin mesleki bilgi ve uygulamaların güncelliği için yeniden sınava girmesi şartı getirilmektedir.

Madde 32 .- Emlakçılık mesleği faaliyet konusu gereği kişisel ve ticari sırları içermektedir. Bu nedenle lisanslı müşavir, komisyoncu ve yanında çalışanların edindikleri bilgileri sadece kanunda belirtilen hallerde veya mahkeme kararı ile üçüncü kişilere verebilmeleri öngörülmüştür. Bu bilgilerin ticari faaliyet kapsamında izinsiz kullanılması yasaklanmıştır. Madde ile emlakçılık mesleğinde yapılacak reklam tanıtım, ilan ve afişlere ilişkin düzenleme yapılmıştır. Satış ve kiralama ile sınırlı olmak üzere ebatları Kurulca belirlenecek ilan ve afişlere vergi harç muafiyeti getirilmektedir. Afiş ve ilanların hangi sürelerle kullanılacağı Kurul tarafından belirlenecek, bu süreden önce ilan sahibi dışında toplanamayacaktır.

Madde 33.- Madde ile Lisanslı emlak müşaviri, komisyoncusu ve şirketlerine iki ayrı denetim
mekanizması getirilmiştir. Hukuka ve mevzuata uygunluk yönünden Kurulca, mesleki ilke ve kurallara uygunluk yönünden ilgili meslek odalarınca denetlenecektir. Kurul denetimlerde en üst organdır.

Madde 34.- Madde ile denetimler sonucu Kurulca verilecek para cezalarının azami ve asgari miktarları belirlenmiştir. İdari para cezalarının Maliye Bakanlığınca belirlenen yeniden değerleme oranları kadar artırılacaktır. İdari para cezai yanında uyarma ve kınama cezalarının da verilmesi söz konusudur. Lisansın askıya alınması ve iptaline ilişkin düzenleme yapılmıştır.. Yapılacak denetimler sonucu verilecek para cezaların Kurulda bir fonda toplanması öngörülmüştür. Fonda biriken paralar sadece meslek mensuplarının idari, sosyal ve mesleki ihtiyaçları için kullanılabilecektir. Böylece fonda biriken paralar emlakcılık mesleğinin gelişmesi için harcanabilecektir.
Madde 35.-Madde ile kanunun yürürlüğe girmesinden sonra lisansız faaliyette bulunanlara verilecek cezalar belirtilmiştir. Getirilen cezalar ile Lisansız çalışma ve kayıt dışılığın önlenmesi amaçlanmaktadır.

Madde 36.- Madde ile lisansın hangi hallerde iptal edileceği düzenlenmiştir.

Madde 37.- Emlakcılık mesleğini yapmaları yasaklananların emlakcılık faaliyetinde bulunmaları ve lisanslı emlak müşaviri, şirket ve komisyoncusu yanında çalışması yasaklanmaktadır.

Madde 38.- Lisanslı emlak müşaviri ve komisyoncusunun kayıtlı olduğu ticaret ve esnaf odası bu kanunda belirtilen odalardır. Ticaret odalarında gayrimenkul hizmetleri meslek komitesi, esnaf odalarında ise ilgili emlak odasıdır.

Madde 39.- Madde ile kanunla ilgili; Lisanslı emlak müşavirliği, şirketleri ve lisanslı emlak komisyonculuğu çalışma usul ve esasları; Lisanslı emlak müşavirliği ve Lisanslı komisyonculuğu sınav, staj, eğitim, ruhsat verilmesi, ceza fonu; Lisanslı emlak müşavirliği ve Lisanslı Emlak Komisyonculuğu Kurulunun oluşması, çalışma usul ve esaslarının yönetmelikle belirleneceği öngörülmüştür.

Geçici Madde 1.- Madde ile belli sürelerle Kanunun 20. maddesinde belirtilen emlak müşavirliği hizmetini sunanların hakları korunmaktadır. Emlak müşaviri olabilmek için sınavda başarılı olmak ve kanunun yürürlüğünden itibaren 1 yıl içinde müracaat edilmesi gerekmektedir.

Geçici Madde 2.- Madde ile Ticaret Odalarının gayrimenkul hizmetleri meslek komitesine kayıtlı şirketlerin yönetici ve bazı çalışanlarına müktesep haklarla emlak müşaviri olabilme imkanı getirilmiştir. Bu haktan yararlanabilmek için yapılacak sınavda başarılı olunması gerekmektedir. Aynı maddede emlakçılık mesleği ile yakın ilgisi nedeniyle Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünde belli görevde bulunanlara da aynı şartlarla emlak müşaviri olma hakkı tanınmaktadır.
Geçici Madde 3.- Madde ile emlak komisyonculuğunu fiilen yaptıklarını belgeleyenlere lisanslı emlak komisyoncusu olma hakkı tanınmıştır. Lisanslı emlak komisyoncusu olabilmek için kazanılmış haktan yararlananlarda ayrıca sınavda başarılı olma şartı aranmayacaktır.

Geçici Madde 4.- Madde ile yabancı emlak müşavirleri ve komisyoncularının müktesep hakları düzenlenmiştir.

Geçici Madde 5.- Madde ile kanunun yürürlüğünden önce bu kanunun emlak müşavirliğinin sunduğu hizmetleri fiilen yapan emlak müşavirliği şirketlerinin belli şartları yerine getirmeleri halinde lisans alma hakkı tanınmıştır.

Geçici Madde 6.- Lisanslı emlak müşavirliği ve komisyonculuğu kurulu kurulduktan sonra lisanslar bu kurul tarafından verileceğinden sadece Kurulun ilk kuruluşunda görev yapacak ticaret odası ve esnaf odasınca seçilecek üyelerde lisans aranmayacaktır.
Bu üyelere sınav da başarılı olma şartı aranmaksızın lisans belgesi verilecektir.

Geçici Madde 7.Yasa ile emlak müşavirliği ve emlak komisyonculuğuna yönelik kapsamlı düzenlemeler yapıldığından 608 3 Sayılı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanunun 2.maddesi(g) bendi kaldırılmaktadır.

Madde 40.- : Yürürlük maddesidir.

Madde 41.-: Yürütme maddesidir.