‘Afet Riski Altındaki Alanların Dönüstürülmesi’
| GİSP KENTSEL DÖNÜŞÜM RAPORU |
| Yazar: |
| Yayınlanma Tarihi: 26.06.2012 |
Gayrimenkul İçin Strateji Platformu, Kentsel Dönüşüm'ü Bir Fırsat Olarak Görüyor... |
| Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, dönüşüm probleminin sadece ‘afet tehdidi’ altındaki alanları kapsayan bir düzenleme getirmektedir. Dönüşümü yönetmek için farklı senaryoları içeren, yeni bir yasal düzenlemeye ihtiyaç olacağı öngörülmektedir. Dolayısıyla, mevcut yasayı dönüşüm için ana yol haritası ve tek rehber olarak görmemek sağlıklı bir yaklaşım olacaktır. Özellikle İstanbul’da dönüşümün yönetimi için kapsamlı bir ‘kentsel stratejinin’ oluşturulması gerekmektedir...
Kentsel Dönüsüm, kamu otoritesinin mutlaka düzenlemesi gereken bir alandır. Bu yasa ile birlikte,
kamunun ilk adımı atmıs olması sevindiricidir. Ancak, kamuoyunda çokça tartısılan ve büyük
beklentiler yaratan 2/3 uygulaması, özel sektörün rolü, ‘menkullestirme’, ‘imar hakları transferi’, vb. gibi
pek çok konu ve uygulama hakkında önemli soru isaretleri bulunmaktadır. Bu durum da, sektör
temsilcilerinin kanunu yorumlarken farklı anlamlar çıkarmalarına, yöntem ve uygulama konularında
değisik sonuçlara varmalarına sebep olmaktadır. Önümüzdeki dönemde Çevre ve Sehircilik Bakanlığı,
yerel yönetimler, özel sektör ve sivil toplum örgütlerinin bir araya gelmeleri ve yönetmeliklerin
sekillendirilmesi ve uygulanacak stratejilerin gelistirilmesi konusunda ortak çalısma yapmaları yerinde
olacaktır.
Afet Riski Altındaki Alanların Dönüstürülmesi Hakkında Kanun, dönüsüm probleminin sadece
‘afet tehdidi’ altındaki alanları kapsayan bir düzenleme getirmektedir. Potansiyel içeren veya
değer üretmeyen alanlar, bu yasa kapsamında değerlendirilmemistir (örneğin; islevini
kaybetmis sanayi alanları, mülk sahiplerinin terk ettiği kiracılık oranı yüksek ve bosalmakta
olan çöküntü bölgeleri, tarihi çevrede sit alanlarındaki yapı stoğu vb.). Dönüsümü yönetmek
için farklı senaryoları içeren, yeni bir yasal düzenlemeye ihtiyaç olacağı öngörülmektedir.
Dolayısıyla, mevcut yasayı dönüsüm için ana yol haritası ve tek rehber olarak görmemek
sağlıklı bir yaklasım olacaktır.
KANUN İÇERİĞİ İLE İLGİLİ NOTLAR VE ÖNERİLER
1. ‘Riskli Alan’, ‘Rezerv Alan’ ve ‘Riskli Yapı’ tanımları hakkında;
Kanunda belirtilen rezerv yapı alanı, riskli alan ve riskli yapı gibi tanımlamaların yer alacağı
yönetmeliklerin, detaylı ve seffaf bir sekilde, uzman görüsleri alınarak hazırlanmasının ve kamuoyunda
paylasılarak netlestirilmesinin, büyük önem tasıdığını düsünmekteyiz.
T.C. Çevre ve Sehircilik Bakanlığı ve TOKİ ’ye önemli görevler yükleyen kanun ile riskli yapı ve
alanların tespiti genel hatları ile Bakanlığın sorumluluğunda olacaktır. Kanunda riskli yapıların
tespitinin, hazırlanacak olan yönetmelikte yer alacak usul ve esaslar doğrultusunda yapılacağı ifade
edilmektedir. Riskli yapıların tespiti, Bakanlığın tespit edeceği, yetkilendireceği ve lisanslandıracağı
kurumlarca yapılacaktır.
Görev alacak kurumların kriterleri henüz belli olmadığından, riskli yapı
ilanına esas kriterlerin neler olacağı konusunda olusturulacak yönetmeliğin önemi oldukça
artmaktadır.
Kanunun ilgili maddesinde, tespit edilen riskli yapının, hiçbir mutabakat aranmadan yıkılacağı yer
almaktadır. Mutabakat, yıkılan yapı yerine gelistirilecek yeni binada, malikler arasında 2/3 çoğunluk
olarak aranmaktadır. Ancak hemen bir sonraki bent de 2/3 çoğunluk sağlanmadığı takdirde Bakanlık,
TOKİ ve İdare (yerel belediye) tarafından acele kamulastırma yoluna gidileceği belirtilmektedir.
Bu
tarz bir kamulastırmanın tartısmalı olabileceği düsünülmektedir. Zira. Riskli yapı zaten
yıkılmıstır. Gelistirme sürecindeki uzlasma için verilen süre, mülk sahiplerinin gelistiriciler ile
sağlıklı anlasmalar yapabilmeleri için yetersiz görünmektedir.
Diğer bir önemli husus ise, riskli yapı ilanına karsı İdare Mahkemelerinde itirazın önüne geçilerek,
‘yürütmeyi durdurma’ kararının mahkemelerce alınamayacağı, yapılacak itirazların ancak bedele iliskin
olabileceğinin belirtilmesidir. Mevcut yasal çerçeve içinde bu maddenin uygulanması hukuk
teamüllerine aykırı bir yaklasım olacaktır. Bu sebeple, farklı yasal düzenlemelerle bu hüküm
desteklenmelidir.
2. Değer tespit süreçleri hakkında;
Kamulastırma dısında kalan uzlasma süreçlerinde değerleme kriterleri net olmadığından, hangi
değere göre ‘trampa-hak transferi’, ‘menkul değere dönüstürme-kat karsılığı anlasma yapma’, vs. gibi
hususların, hazırlanacak yönetmeliklerle çözüme kavusturulması büyük öneme sahip olacaktır.
Değer tespiti konusunda Kanun, mahkeme bilirkisilerine ve SPK’ya kayıtlı olarak faaliyet gösteren
firmalara atıfta bulunmaktadır. Bu noktada değer tespitine iliskin metotların tanımlanması, farklı kurum
ve kuruluslar tarafından yapılması muhtemel farklı değer tespitlerinin aynı standarda getirilmesi
gereklidir.
Bu gün mahkemelerde kamulastırmaya esas değer tespiti yöntemleri ile SPK lisanslı firmaların satısa
esas değerleme yöntemleri farklı kriterlere dayanmaktadır. Bu durum tutarsızlık yaratacağından
düzeltilmesi gereklidir.
3. Merkezi idare, yerel idare, özel sektör isbirliği hakkında;
Afet riski tasıyan alanların dönüstürülmesi sürecinde, yerel yönetimlerin sürecin içinde daha aktif
olmaları, özel sektör-kamu isbirliklerinin tesvik edilmesi önerilmektedir.
Bakanlık, yerel yönetim ve özel sektör isbirliğine iliskin yönlendirmeler, yönetmeliklerde yer alabilir.
Sosyoekonomik ve toplumsal kosulların da esas alınmasıyla, tam anlamıyla bir dönüsümden
bahsedilmesi için bu isbirliğinin tesis edilmesi son derece önemli olacaktır.
4. Sosyal stratejilerin gelistirilmesi hakkında;
Afete dirençli kentler yaratma hedefi ile yasalasan hükümler, bu asamada sadece fiziki binalarla ilgili
önermeleri içermektedir. Oysa ki binlerce (uzun dönemde milyonlarca) kisinin yer değistirmesi oldukça
yüksek bir ihtimale sahiptir. Bu kentsel hareketi yönetmek için sosyal politikaları da içeren
düzenlemeler yapılması gereklidir.
Bu süreci yönetmek için sosyal politikalar koordinasyonundan sorumlu kurumsal yapıların
olusturulması yerinde olacaktır. İnsanların bir yerden tasınıp, baska bir yerin yasam kosullarına adapte
olmaları, hele ki bir zorunluluk çerçevesinde bu adaptasyon süreci ile karsılasmaları, travmatik
sonuçlar da yaratabilir. Fiziki iyilesmeler elde edilirken, sosyal sorunlar ortaya çıkabilir. Bu olasılığın
bertaraf edilmesi için gerekli destekleyici sosyal yapılanmalar olusturulmalıdır.
Gayrimenkul İçin Strateji Platformu, kentsel mekânın, toplumun tüm katmanlarınca esit olarak
paylasılmasının önünü açacak, kentsel stratejiler gelistirilerek yapılacak bir ‘kentsel
dönüsümü’ önemli bir fırsat olarak değerlendirmektedir.
Kentsel dönüsüm, tekil ve bağımsız bir uygulama alanı olarak ele alınmamalı, bütüncül bir kentsel
stratejinin parçası seklinde tasarlanmalıdır
. Özellikle İstanbul’da dönüsümün yönetimi için
kapsamlı bir ‘kentsel stratejinin’ olusturulması gerekmektedir
. Strateji kararları çerçevesinde
belirlenecek dönüsüm alanlarının ve riskli alanların her biri için özgün uygulama senaryoları
gelistirilmelidir.
Kentsel dönüsüm yaklasık 7 milyon haneyi ve 30 milyon vatandasımızı direkt ilgilendiren son derece
karmasık bir konudur. Çok farklı dinamikleri bünyesinde barındıran ve hiçbir sekilde ‘homojen’
olmayan bu sorunun çözümü basit değildir. Gayrimenkul İçin Strateji Platformu’nun önerisi, kentsel
dönüsüm problemini ‘parçalara ayırarak’ çözmektir. Bunun için farklı özellikteki bölge ve alanların
senaryo analizleri yapılmalı, farklılıklar ve özel durumlar belirlenmeli ve ‘genis kapsamlı çözümler’ bu
doğrultuda üretilmelidir. Bununla birlikte, kentsel dönüsüm sadece afet odaklı düsünülmemeli ve
kentlerimizin global arenadaki rekabet gücünü arttıracak sosyal, ekonomik ve çevresel unsurlar ile
halkımızın yasam kalitesini yükseltecek düzenlemeler de bu seferberliğin bir parçası olmalıdır |
Yorumlar
Yorum Gönder